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陸銘:以空間結(jié)構(gòu)政策化解債務、房價和通脹的矛盾
來源:第一財經(jīng) 2021-11-09 12:02:29

一段時間以來,中國經(jīng)濟面臨著降債務、控房價和抑通脹三個宏觀目標,但在具體制定政策時,這三個目標有時候會出現(xiàn)相互沖突。理解并解決這種沖突,需要從空間的角度把握不同政策目標之間的關(guān)聯(lián)性和問題癥結(jié),從而避免出現(xiàn)顧此失彼的情況。

從資源空間配置角度理解高杠桿、高房價

近年來,防范化解債務風險成為各級政府的一項重要政策目標,但是不管是對于地方政府債務還是家庭杠桿,都需要分地區(qū)來看。

從地方政府來看,債務-GDP比率(即負債率)比較高的是中西部和中小城市。原因主要在于,在特定的歷史時期,為了平衡區(qū)域發(fā)展,這些地區(qū)進行了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資,但由于經(jīng)濟發(fā)展的地理和自然條件不夠好,事后沒有足夠的回報來償還債務,反而給未來發(fā)展帶來較大負擔。相對應的,經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)的債務總量雖然也不小,但是經(jīng)濟發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢明顯,負債率相對比較健康。需要注意的是,沿海發(fā)達地區(qū)在區(qū)域平衡政策的影響下,在建設(shè)用地指標和勞動力流入等方面相對受到了抑制。近年來,在一些經(jīng)濟活力旺盛的特大和超大城市,戶籍制度和公共服務等方面的改革確實取得了明顯的成果,但不可否認仍存在限制土地供應和人口流入的政策,這使得相對于保增長的客觀需要而言,改革仍然存在較大空間。

從家庭杠桿來看,杠桿率比較高的是沿海地區(qū),特別是大城市。由于這些地區(qū)房價高,所以雖然家庭負債率高,但家庭的“資產(chǎn)負債率”卻并不高。如果房價不出現(xiàn)劇烈的波動,那么伴隨著家庭收入的持續(xù)增長,這些地區(qū)的家庭杠桿率風險是總體可控的。相反,在人口增長緩慢甚至負增長的地區(qū),家庭的負債率雖然相對來說不高,但是反而有可能因為人口增長緩慢甚至負增長而出現(xiàn)后續(xù)需求不足,房價下跌空間反而較大,使得家庭杠桿不可持續(xù)。因此,以發(fā)展的眼光和空間的視角看,防范家庭債務問題需要謹慎關(guān)注人口流出地由于房價下行帶來的壓力。

影響當前居民杠桿的最重要因素就是房產(chǎn)價值,而面對控房價的問題,如果僅僅看全國的房價-收入比,非常容易得到一個誤導性的結(jié)論,那就是持續(xù)的房價收入比提高可能隱含著巨大的泡沫。然而需要注意到,中國城市房價的分化是隨著2003年以來土地資源空間配置調(diào)整產(chǎn)生的。研究顯示,如果將中國城市分為人口持續(xù)流入但土地供應相對收緊的組別,以及人口相對穩(wěn)定甚至流出,而土地供應相對放松的組別,那么中國高房價收入比的城市主要是前者,而后者的房價收入比卻是水平低且呈下降趨勢的。從空間上看,人口流入且土地供給相對收緊的城市主要在東部沿海地區(qū),而人口流出且土地供給相對寬松的城市主要分布在中西部。

如果不做上述區(qū)分,就會只看到全國層面的平均房價收入比上升,而這其實主要是由少數(shù)土地供不應求地區(qū)的房價收入比上升所驅(qū)動的。于是,如果忽略了土地資源空間配置的背景,直接把個別地區(qū)的住房短缺問題理解為全國層面的泡沫問題,那么政策上便會采取抑制購房需求的政策。從積極的一方面來講,按照家庭擁有住房的數(shù)量和面積來對需求進行控制,有助于緩解社會的財富不均等。但是最近幾年來,隨著嚴控需求的政策已經(jīng)把炒房空間壓得很小,一些真實購房需求也在一定程度上被抑制,在一些地區(qū)甚至出現(xiàn)有資格購房的人群因為貸款收得太緊而棄貸棄購,這便與制定政策的初衷相背離。另外一方面,在多年以來的控杠桿、控價格等政策作用之下,房地產(chǎn)開發(fā)商財務狀況惡化,進一步拿地的能力和意愿下降,而且在建房屋質(zhì)量又會受到成本限制的影響,業(yè)主投訴事件頻發(fā),這既不利于在人口流入地持續(xù)增加住房供應滿足人民需要,又不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

債務的空間屬性與通脹挑戰(zhàn)

更為重要的是,在統(tǒng)一貨幣區(qū)的條件下,忽略債務的空間屬性將使得通脹問題更為棘手。由于當前的地方政府高負債率主要集中在經(jīng)濟增長潛力較小的欠發(fā)達地區(qū),而這些地區(qū)自我償還債務的能力較低,因此,地方政府債務問題的解決,一邊要靠中央財政轉(zhuǎn)移支付來逐步化解欠發(fā)達地區(qū)的債務存量,一邊要漸進地打破剛性兌付來控制債務增量。而中央財政轉(zhuǎn)移支付的來源,主要是較發(fā)達地區(qū)的實際經(jīng)濟增長帶來的稅收。當整體經(jīng)濟增長出現(xiàn)下滑趨勢的時候,如果不加快釋放較發(fā)達地區(qū)的增長空間,提高資源配置效率,最后只能被迫選擇采取總量的貨幣政策來緩解債務壓力,而這難以解決結(jié)構(gòu)性的增長差異問題,更會帶來嚴重的通脹問題。

2020年以來,中國經(jīng)濟增長受到疫情的沖擊,政府宏觀政策偏松,信貸發(fā)放量增長較快。在信貸大量增長的情況下,如果實體經(jīng)濟增長空間得以釋放,那么,以上矛盾能夠得到緩解,但空間的差異化并沒有在政策中得以體現(xiàn),而一些散發(fā)疫情和部分地方政府采取的一刀切政策,更間歇性地打斷了原本正在恢復的經(jīng)濟增長趨勢。民間的消費和投資積極性都受到了不同程度的影響,服務業(yè)受到的影響更大。

在貨幣寬松和增長趨弱的組合下,一些信貸資金進入到房地產(chǎn)市場。尤其是在大城市總體上存在住房供求失衡的狀態(tài)下,資金的進入就導致了2020年一些大城市房價的上漲。而這一輪房價上漲,引起了更為嚴格的購房需求管理措施,又反過來加劇了前面所講到的誤傷剛需的結(jié)果。一旦從需求側(cè)打壓房價,流動性就又進入到商品和服務領(lǐng)域,于是,由物價上漲所表現(xiàn)出來的通貨膨脹,就成為未來一段時間可能出現(xiàn)的連鎖反應。

關(guān)于空間差異化結(jié)構(gòu)政策的三點建議

由于當前幾個宏觀目標已經(jīng)遠遠不是總量問題,而是結(jié)構(gòu)性問題,因此,必須用結(jié)構(gòu)化政策來化解債務、房價、通脹之間的矛盾,而其中的重點是考慮空間差異的結(jié)構(gòu)化政策。

第一,最為重要的是保增長。

一方面要釋放優(yōu)勢區(qū)域,尤其是沿海大城市和中西部的中心城市在經(jīng)濟增長中的引領(lǐng)作用。對于戶籍制度和土地政策等制約大城市增長的因素要繼續(xù)深化改革,在資源的空間配置中尊重市場規(guī)律。另一方面,要調(diào)整其他對于經(jīng)濟增長不利的政策。比如在未來一段時間,謹慎出臺抑制需求的政策,對于運動式減碳和教育減負等政策執(zhí)行中對于實體經(jīng)濟的“誤傷”進行一定程度的糾偏。

更重要的是,對于社會各界尤其是企業(yè)家,要形成政策穩(wěn)定的發(fā)展空間和未來預期。在未來的政策制定中,要貫徹中央所提出的“先立后破”的原則,以法治為準繩,增強民間投資的信心。2022年,隨著歐、美、日等經(jīng)濟體逐步恢復經(jīng)濟增長,出口的帶動作用可能會相對減弱,中國經(jīng)濟增長可能面臨一定的下行壓力,政策上要為保增長做好充分準備。

第二,在化解債務風險方面,針對不同地區(qū)的實際情況,尤其是人口流動狀況實施差異化政策。

對于人口流出地,以保持能夠償付利息為原則,嚴控債務增長,而在化解債務存量的同時,財政轉(zhuǎn)移支付重點關(guān)注民生領(lǐng)域,推動基本公共服務均等化。在人口流入地區(qū)適度放松對于政府債務的控制。建議試點發(fā)行有利于城市化和促進人口流動的“市民化專項債”,專門用于城市化進程中的公共服務和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),增強優(yōu)勢地區(qū)對于經(jīng)濟和人口的承載能力。

第三,基于對房價和通貨膨脹之間的互替聯(lián)系,伴隨著即將實施的房產(chǎn)稅改革,建議對基于有效需求的購房者適度放松限制。

如果房產(chǎn)稅改革是在少數(shù)試點城市推開,那么有必要在試點城市對于購房的資格、信貸等適度放松。對非本地戶籍人口獲取購房資格的社保繳納年限適度調(diào)低。通過這些方式,一方面可以避免房地產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)市場形成過大沖擊,另一方面,也可以釋放購房者的真實需求,滿足人們對美好生活的向往,并緩解經(jīng)濟增長降速的壓力。

此外,在人口持續(xù)流入地區(qū)要加快改革,繼續(xù)多渠道增加住房供應:使建設(shè)用地指標增長與人口總量增長相適應;加快人口流入地農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的進程;加快閑置工業(yè)和商服用地向住宅用地的轉(zhuǎn)換;對特大和超大城市住房用地的容積率放松管制;加快發(fā)展租賃房市場,特別是長租房市場。通過以上幾方面綜合施策,從供給側(cè)緩解房地產(chǎn)市場供求矛盾。同時,也可以通過釋放房地產(chǎn)市場上的真實住房需求,吸納流動性,緩解物價與服務價格的上升。

(陸銘系上海交通大學安泰經(jīng)濟與管理學院特聘教授,上海交通大學中國城市治理研究院研究員,李鵬飛系上海交通大學安泰經(jīng)濟與管理學院博士后研究員)

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