今年3月份，三線城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅已經(jīng)超過(guò)了一二線城市，二手房?jī)r(jià)格漲幅也處于高位。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者直言，“從全國(guó)范圍來(lái)看，三四線樓市仍然運(yùn)行在高位。”其同時(shí)強(qiáng)調(diào)，實(shí)際上三四線城市分化的情況已經(jīng)出現(xiàn)，那些缺乏經(jīng)濟(jì)支撐、人口外流等“城市空心化”特征的區(qū)域市場(chǎng)“的確熄火了”，而那些處于高位的城市，多是位于都市圈的三四線城市，以及具有產(chǎn)業(yè)、資源等優(yōu)勢(shì)的三四線城市。

對(duì)于三四線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，短期來(lái)看熱度仍將持續(xù)一段時(shí)間，但長(zhǎng)期來(lái)看難以持續(xù)。“不太樂(lè)觀。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，三四線城市當(dāng)前的銷售壓力比較大，且此前市場(chǎng)需求已被大量透支。加上棚戶區(qū)改造規(guī)模和貨幣化補(bǔ)償比例均受到限制、“收縮型城市”概念的推行，可能導(dǎo)致三四線樓市后續(xù)出現(xiàn)市場(chǎng)下行。

三四線城市上漲趨勢(shì)明顯

盡管近期引發(fā)熱議的“鶴崗市2萬(wàn)元能買54平方米二手房”消息讓人們對(duì)三四線城市的樓市有些悲觀，但事實(shí)上，這些城市的樓市狀況并沒(méi)有像人們想象的那樣糟糕。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于4月16日發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，3月，70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.6%，結(jié)束連續(xù)6個(gè)月的下降趨勢(shì)，漲幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量擴(kuò)大至66個(gè)。

其中，35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);同比上漲11.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。而同期的一二線城市，新房?jī)r(jià)格同比漲幅分別為4.2%和12.2%。在房?jī)r(jià)上漲的三線城市中，丹東、錦州、常德等漲幅均達(dá)到或超過(guò)1.5%，成為領(lǐng)漲者;二手房方面，三線城市的價(jià)格漲幅略低于二線城市，但仍明顯高于一線城市，且漲幅比2月有所擴(kuò)大。

而在樓市熱度不減的同時(shí)，一些三四線城市的土地也備受開(kāi)發(fā)商青睞。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的一季度《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》，全國(guó)300個(gè)城市總成交及宅地成交面積雖同比下降，但環(huán)比上升，土地成交市場(chǎng)開(kāi)始回溫。同時(shí)，《情報(bào)》也顯示，在土拍市場(chǎng)整體回溫的同時(shí)，房企的拿地策略主要向二線及強(qiáng)三線城市轉(zhuǎn)移。

進(jìn)入4月份，三四線城市的土地市場(chǎng)熱度依然高居不下。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年4月1日-7日這一周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，三四線城市成交占比高達(dá)四成，高溢價(jià)成交占比達(dá)三成，多集中于無(wú)錫、常州、臺(tái)州等長(zhǎng)三角的強(qiáng)三線城市;而據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，4月15日-4月21日這周，全國(guó)主要地級(jí)市土地出讓金為778.69億元，環(huán)比增加20.1%，同比上漲9.54%。溢價(jià)率攀升、流拍率走低，指標(biāo)持續(xù)好轉(zhuǎn)。盡管二線城市依舊是榜單主力，但三四線城市表現(xiàn)亮眼，常州、紹興、阜陽(yáng)、泰安均上榜。

長(zhǎng)期看前景不樂(lè)觀

對(duì)于當(dāng)前三四線樓市的表現(xiàn)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者直言，“從全國(guó)范圍來(lái)看，三四線樓市仍然運(yùn)行在高位。”不過(guò)，張大偉也強(qiáng)調(diào)，盡管整體看來(lái)處于高位，但三四線城市分化的情況已經(jīng)出現(xiàn)，那些缺乏經(jīng)濟(jì)支撐、人口外流等“城市空心化”特征的區(qū)域市場(chǎng)“的確熄火了”。相比之下，很多三四線城市樓市運(yùn)行仍然良好，比如部分位于都市圈的三四線城市，以及具有產(chǎn)業(yè)、資源等優(yōu)勢(shì)的三四線城市。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提供給記者的《352城土地成交數(shù)據(jù)》顯示，對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，類似保定、滄州、常州等土地市場(chǎng)的交易熱度較為明顯，即土地出讓規(guī)模大，且溢價(jià)率基本上都超過(guò)了50%的水平，這基本上都屬于都市圈概念下的三四線城市。而池州、德陽(yáng)、賀州等非熱點(diǎn)三四線城市的土地市場(chǎng)熱度不強(qiáng)，土地交易相對(duì)疲軟，溢價(jià)率方面基本上都在零的水平。

對(duì)于房企們來(lái)說(shuō)，關(guān)注的也都是這些位于大城市周邊或是城市圈內(nèi)的三四線城市。近期在紹興連續(xù)拿下兩幅地塊的祥生地產(chǎn)方面向記者表示，集團(tuán)會(huì)鎖定合理管控半徑下的核心二線城市與核心一線城市周邊的二三四線城市，“持續(xù)搶占城市化發(fā)展的價(jià)值高地與增長(zhǎng)中心”。而最近在徐州、常州接連拿地的新城集團(tuán)也表現(xiàn)出了對(duì)熱門三四線城市的看好。新城集團(tuán)一位相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者解釋說(shuō)，“因?yàn)榈貎r(jià)高、售價(jià)受限，一二線城市的地價(jià)售價(jià)差未必比三四線城市高。所以實(shí)際上有些三四線城市可能性價(jià)比更高、投資回報(bào)率也更高。”

對(duì)于三四線市場(chǎng)接下來(lái)的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，市場(chǎng)熱度仍將持續(xù)一段時(shí)間，但從長(zhǎng)期來(lái)看，三四線樓市的前景并不樂(lè)觀。

中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示，具備區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)的三四線城市的樓市，仍將在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)保持高位運(yùn)行，但得不到人口和產(chǎn)業(yè)支撐的那些三四線城市將會(huì)逐步地冷卻。

“不太樂(lè)觀。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，三四線城市當(dāng)前的銷售壓力比較大。在過(guò)去兩年的市場(chǎng)高點(diǎn)中，三四線城市的需求已經(jīng)被大量透支。同時(shí)，棚戶區(qū)改造規(guī)模和貨幣化補(bǔ)償比例均受到限制，可能導(dǎo)致三四線樓市后繼乏力，并出現(xiàn)市場(chǎng)下行。

與此同時(shí)，張宏偉也指出，國(guó)家發(fā)改委近日印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，強(qiáng)調(diào)持續(xù)放寬大中城市落戶政策，這實(shí)際上對(duì)三四線樓市也是一個(gè)利空消息：“即使這些城市有落戶、限購(gòu)的放開(kāi)，對(duì)樓市也很難起到太大作用。對(duì)于高層次人才來(lái)說(shuō)，大部分的三四線城市都沒(méi)什么吸引力。”

綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良認(rèn)為，在“中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展、城市群帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展”的城鎮(zhèn)化模式下，能級(jí)較高的省會(huì)城市和有溢出效應(yīng)的成長(zhǎng)性地區(qū)大概率率先回升，部分前期房?jī)r(jià)地價(jià)已快速上漲而又缺乏人口及產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市將面臨挑戰(zhàn)。其建議同行，對(duì)三四線城市，要根據(jù)人口、產(chǎn)業(yè)、前期價(jià)格漲跌、市場(chǎng)后勁等因素，有選擇性地拓展。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚強(qiáng)調(diào)，隨著城市圈和都市圈的發(fā)展，一些重點(diǎn)三四線城市還將繼續(xù)保持熱度。而對(duì)于有可能存在的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，要保持一個(gè)警惕的態(tài)度：“在風(fēng)險(xiǎn)和泡沫可控的情況下，保證市場(chǎng)的長(zhǎng)期、可持續(xù)化發(fā)展。”