今年至今，內(nèi)房股走勢(shì)延續(xù)明顯弱于大盤的走勢(shì)，拿昨日行情來(lái)看，港股內(nèi)地房產(chǎn)股幾乎集體一片下跌，其中融創(chuàng)中國(guó)(01918)跌幅更是高達(dá)8.6%，市值跌破千億元。不過(guò)今日該板塊則有所改善，股價(jià)逆市帶來(lái)支撐，其中華潤(rùn)置地(01109)、新城發(fā)展(01030)盤中漲超2%。

自去年以來(lái)，監(jiān)管層出臺(tái)一系列政策調(diào)控并規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中為了控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(zhǎng)的“三道紅線”讓地產(chǎn)股估值邏輯生變，2020年恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計(jì)下跌23.62%，跑輸大盤25.59個(gè)百分點(diǎn)。

在收緊資金渠道監(jiān)管政策出臺(tái)后，房企紛紛采取多種方式降杠桿，作為中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的恒大就踩中紅線，現(xiàn)在背負(fù)著內(nèi)地負(fù)債最多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“名號(hào)”。6月份，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)相繼下調(diào)恒大集團(tuán)的評(píng)級(jí)，恒大股價(jià)今年已經(jīng)下跌超過(guò)30%，伴隨著信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)發(fā)酵，如何降低負(fù)債目標(biāo)成為恒大的當(dāng)務(wù)之急，這也反映了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)普遍面臨的問(wèn)題。

盡管有數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)估值正處于10年低位，整體行業(yè)的規(guī)模依然處在高位，但實(shí)際上其盈利增長(zhǎng)可以說(shuō)已經(jīng)見(jiàn)頂，2020年，房地產(chǎn)板塊毛利率和凈利率分別為26.5%和9.2%，分別較2019年同比下降了個(gè)4.6和2.1個(gè)百分點(diǎn)，均為2015年來(lái)的最低點(diǎn)。

在中國(guó)的城市化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)至中高水平環(huán)境下，來(lái)自政策的監(jiān)管仍將不放松，盡管整個(gè)板塊經(jīng)過(guò)大幅調(diào)整后，估值進(jìn)一步大幅下挫的空間緩解，但現(xiàn)階段內(nèi)地房地產(chǎn)股仍將維持承壓態(tài)勢(shì)，缺乏催化劑刺激其明顯反彈。

不過(guò)像擁有良好資產(chǎn)組合的華潤(rùn)置地，盡管在業(yè)務(wù)布局上略顯審慎，但在多元化物業(yè)開(kāi)發(fā)方面具有影響力優(yōu)勢(shì)。昨天披露了今年上年業(yè)績(jī)的融創(chuàng)中國(guó)，已經(jīng)完成今年銷售目標(biāo)的50%，憑借其持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，仍有望保持較高凈利水平。所以雖然整個(gè)行業(yè)雖然估值仍將偏低，但部分個(gè)股的機(jī)會(huì)仍值得留意，特別是龍頭企業(yè)股價(jià)可能相對(duì)具備韌性。

相比之下，今年香港的房地產(chǎn)股的整體表現(xiàn)比較穩(wěn)健，而且隨著香港疫情壓力減退，通關(guān)順利推進(jìn)的話，經(jīng)濟(jì)將逐漸重新煥發(fā)活力，展望下半年的前景較為光明。ATFX分析團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，在港股房地產(chǎn)板塊中，無(wú)論是內(nèi)地還是香港的零售物業(yè)都占有一席之地的太古股份公司(00019)、擁有不少核心地帶的物業(yè)的新世界發(fā)展(00017)，還是核心業(yè)務(wù)雖是地產(chǎn)發(fā)展，但也布局到電訊、運(yùn)輸、基建及物流等領(lǐng)域的新鴻基地產(chǎn)(00016)都是值得關(guān)注的股票。