在2006年美國住宅市場泡沫破滅前夕,當時的聯(lián)儲理事格拉姆利(Lyle Gramley)曾經對聯(lián)儲主席格林斯潘(Alan Greenspan)發(fā)出過一條著名的警告:糟糕的放款實踐可能導致一場房市泡沫,而后者最終很可能對整個美國金融系統(tǒng)構成實實在在的威脅。然而,格林斯潘卻充耳不聞。于是,后面就發(fā)生了所有人都耳熟能詳?shù)墓适?。風暴從住宅市場開始,最終演成了美國第二次世界大戰(zhàn)結束以來最嚴重的經濟衰退和最可怕的金融市場危機。
6月28日,波士頓聯(lián)儲行長羅森格倫(Eric Rosengren)也發(fā)出了類似的警告。他指出,美國住宅市場已經過度繁榮,而美國經濟已經經不起又一次從泡沫到破滅的周期的沖擊?,F(xiàn)在,大家能夠指望的最好結果,就是現(xiàn)任聯(lián)儲主席鮑威爾(Jerome Powell)能夠聽取這份逆耳忠言,不要重蹈格林斯潘的覆轍。也許,他還可以及時采取措施,降低類似2006年那種可怕景象重演的可能性。
羅森格倫等人會憂心忡忡,當然是因為他們看到了值得警惕的跡象——美國住宅價格現(xiàn)在的上漲速度快得極端反常。根據(jù)市場關鍵指標凱斯-席勒指數(shù),全美層面,美國房價目前的上漲年速度達到了15%,為三十年以來最快的。與此同時,2021年5月間,美國現(xiàn)房銷售價格的中位數(shù)已經突破了35萬美元,意味著在過去十二個月當中上漲了24%。
哪怕根據(jù)通貨膨脹做出調整之后,這些數(shù)字依然是觸目驚心——事實就是,美國當前的房價已經越過了2006年的峰值?,F(xiàn)在,房市上投機的跡象已經非常明顯,四處可見,局面按照這個趨勢發(fā)展下去,到了今年年底,2006年的泡沫相比之下就實在算不得什么了。
當然,必須承認的是,自2006年以來,美國住宅市場上的放款實踐已經有了很大的改善。比如說,和當年不同,放款商已經不會再隨便針對那些沒有收入、沒有工作、沒有資產的人發(fā)放大量次級貸款。此外,在大衰退之后,這些銀行都做出了重大的努力來強化自己的資產負債表。與當年相比,他們抵御房市風雨沖擊的能力都已經得到了大幅的提升。
可是,在為金融系統(tǒng)的整體性改善慶幸的同時,又必須看到,今天住宅市場的挑戰(zhàn),又有比2006年更加嚴峻的一面。比如,今天的房市過度繁榮,其實并不是一種孤立的現(xiàn)象。在房市泡沫的背后,其實是一場覆蓋全球地域和幾乎所有資產門類,以及信貸市場的“萬物泡沫”,而造成這一結果的,正是世界幾大重量級央行高度激進的債券購買操作。
萬物泡沫最直接的證據(jù)之一,就是極端高企的美股估值,像今天這樣的高水位,過去一百年時間里也只出現(xiàn)過一次。另外一個例子則是,不管是在發(fā)達經濟體還是新興市場經濟體,那些信用風險最高的借貸者都能夠以低到罕見的利率大量舉債。
目睹了這一切,人們就更加難以理解,在美國經濟復蘇極為強勢,美國住宅市場如火如荼的局面下,為何聯(lián)儲還要持續(xù)每月購入價值1200億美元的美國國債和抵押債券呢?這種做法之下,聯(lián)儲不但在持續(xù)吹起美國房市泡沫,實質上也在持續(xù)吹起全球萬物泡沫。當局面最終發(fā)展到難以控制,美國經濟嚴重過熱,聯(lián)儲就只能被迫加息,讓經濟和金融市場遭遇硬著陸。
如果聯(lián)儲想要避開硬著陸的可怕后果,他們就必須盡快認清事實——事實就是,連聯(lián)儲自己的一些理事和行長都開始擔心美國住宅市場的泡沫化了。至少,他們也該停止購買抵押債券了,因為這就等于是為房市泡沫火上澆油。
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