房企債務(wù)融資出現(xiàn)回暖跡象。

11月22日，保利發(fā)展(600048.SH)發(fā)布公告稱，公司擬發(fā)行不超過98億元公司債券，債券票面金額為人民幣100元。期限為不超過10年(含10年)，可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。

公司表示，本次發(fā)行的公司債券募集資金擬用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動資金、項目建設(shè)及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。

憑借一貫良好的財務(wù)基本面，保利發(fā)展是TOP5房企中唯一一家三條紅線全數(shù)達(dá)標(biāo)的綠檔房企。

長江商報記者注意到，此前對房地產(chǎn)企業(yè)的融資有所限制，現(xiàn)在保利發(fā)展擬發(fā)行公司債，可能意味著政策對部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資在邊際上有所放松。根據(jù)Wind統(tǒng)計，截至11月21日，本月房企計劃發(fā)債規(guī)模已達(dá)296.70億元，明顯超過10月份房企境內(nèi)發(fā)債總額。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報記者表示，保利發(fā)債也標(biāo)志著在銀行信貸放松的基礎(chǔ)上，發(fā)債市場也開始有回暖的跡象。

“三條紅線”上半年全部轉(zhuǎn)綠

這次百億發(fā)債已經(jīng)是保利這個月以來的第三筆。11月3日，公司成功發(fā)行2021年度第三期中期票據(jù)，實際發(fā)行總額25億元，發(fā)行利率3.25%。11月19日，保利發(fā)展公告稱，已成功發(fā)行2021年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行金額20億元，票面利率3.55%，發(fā)行期限為5年。

截至2021年9月30日，保利發(fā)展流動負(fù)債占負(fù)債總額的比例為73.42%，非流動負(fù)債中以長期借款為主，非流動負(fù)債占負(fù)債總額的比例為26.58%。

在“三條紅線”方面，保利發(fā)展于2021年上半年全部轉(zhuǎn)綠，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率67.6%。凈負(fù)債率58.7%，現(xiàn)金短債比為2.6。

保利發(fā)展稱，公司最近三年資信情況良好。在償債保障措施方面，若此次發(fā)行的公司債券出現(xiàn)預(yù)計不能按期償付債券本息或者到期未能按期償付債券本息的情況，保利發(fā)展將通過4種及以上的保障措施。如不向股東分配利潤、暫緩重大對外投資/收購兼并等資本性支出項目的實施等。同時，保利發(fā)展還表示，“該類款項不會對公司造成財務(wù)壓力”。

業(yè)績方面，和大多數(shù)營收凈利持續(xù)下滑的規(guī)模房企相比，保利發(fā)展業(yè)績表現(xiàn)較穩(wěn)定。今年前三季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入1383.87億元，同比增長17.87%;實現(xiàn)歸母凈利潤135.83億元，同比增2.88%。

據(jù)11月10日保利發(fā)展發(fā)布的2021年10月份銷售情況簡報，今年前10月累計實現(xiàn)簽約面積2861.68萬平方米，同比增加0.18%;實現(xiàn)簽約金額4602.04億元，同比增加8.86%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，保利發(fā)展此次發(fā)債用途為償還銀行貸款，可以看出募資規(guī)模較大，說明發(fā)債方面給予的支持力度大。而從用途能夠看出，這是屬于償還債務(wù)的一種融資方式。“今年5月份以來此類發(fā)債工作明顯放緩，但保利的發(fā)債說明，在銀行信貸放松的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了第二波的放松，即債務(wù)融資政策開始放松，這是較大的信號，對于房企經(jīng)營也有積極作用”。

房企融資“解凍”信號隱現(xiàn)

此前，受房企債務(wù)違約影響，多家房企信用評級被下調(diào)。據(jù)東亞前海證券統(tǒng)計，截至10月25日，穆迪前后共下調(diào)了29家房企的信用評級或展望。隨之而來的是，房地產(chǎn)融資快速收縮。

經(jīng)歷數(shù)月的陣痛調(diào)整期，9月底，流動性利好消息開始釋放，行業(yè)回暖預(yù)期邊際趨穩(wěn)。

在政策密集發(fā)聲之下，涉房類融資環(huán)境有所回暖。保利發(fā)展拋出重新打響房企在銀行間發(fā)債的第一槍后，招商蛇口、廈門建發(fā)房地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、綠城房地產(chǎn)、首開股份等地產(chǎn)央企或地方國企密集發(fā)行中票、短融券等銀行間融資工具。

11月份以來，已有上海城開、棲霞建設(shè)、中建五局等多家房地產(chǎn)企業(yè)中期票據(jù)發(fā)行計劃獲準(zhǔn)注冊。此外，金科地產(chǎn)、廣州珠江實業(yè)等房企的超短期票據(jù)也獲準(zhǔn)注冊。

從相關(guān)統(tǒng)計看，截至11月21日，當(dāng)月房企計劃發(fā)債規(guī)模達(dá)296.7億元，明顯超過10月份房企境內(nèi)發(fā)債總額。此外，10月以來銀行貸款也明顯回暖，單月房地產(chǎn)貸款投放較9月環(huán)比增超1500億元。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，多家房企中票、短融等債券融資計劃的設(shè)立成功，預(yù)示目前銀行間債券市場融資口子已經(jīng)松開，未來資質(zhì)良好，信用較高的企業(yè)特別是國企央企也有望加入發(fā)債的隊伍。但是依靠政府信用背書，已成功發(fā)行的企業(yè)均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，預(yù)計接下來融資類型會更加豐富，不僅是發(fā)債放開，信貸等融資方式也會逐步適度放開，緩解當(dāng)前房企資金緊張局面，保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定運(yùn)行。(長江商報記者趙潔)