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4月新建住房?jī)r(jià)格漲幅略有擴(kuò)大 二手住房銷售呈“退燒”跡象
來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 2021-05-18 08:42:43

5月17日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2021年4月70大中城市房?jī)r(jià)情況,2021年4月份,統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅總體有所擴(kuò)大,但二手住宅已有降溫趨勢(shì)。從上漲城市數(shù)量來看,二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量也有所減少。

業(yè)內(nèi)人士表示,整體看,隨著房?jī)r(jià)上漲加速,新一輪調(diào)控政策在4月繼續(xù)升級(jí)。隨著一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控的持續(xù)深入,疊加市場(chǎng)季節(jié)性回落,4月一線城市上漲逐漸熄火,二手房市場(chǎng)逐漸開始退燒,漲幅有所收窄,但應(yīng)警惕部分土地市場(chǎng)過熱向房市傳導(dǎo)。

4月新建住房?jī)r(jià)格漲幅略有擴(kuò)大

數(shù)據(jù)顯示,70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅總體有所擴(kuò)大,有62個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲,與3月持平。70城新房環(huán)比0.5%,比上月增加了0.1個(gè)百分點(diǎn);同比4.4%,創(chuàng)去年10月以來新高。

具體來看,重慶新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅1.4%領(lǐng)跑,廣州排名第二,為1.1%。北上深也分別漲0.6%、0.3%、0.5%。值得一提的是,廣州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月居4個(gè)一線城市首位。此外,31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市新房分別環(huán)比上漲0.6%和0.4%,較3月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同比方面,4月份,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲5.8%,漲幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn);二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.9%和3.4%,漲幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.9%,漲幅與上月相同;二手住宅銷售價(jià)格同比上漲2.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示,4月新房市場(chǎng)熱度整體較高。全國(guó)新房?jī)r(jià)格整體環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大,其中36個(gè)城市環(huán)比漲幅擴(kuò)大或由跌轉(zhuǎn)漲。其中,由于市場(chǎng)預(yù)期較強(qiáng),重慶、廣州漲幅超過1%。

“部分重點(diǎn)城市‘土拍’較熱,進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期。”許小樂表示,4月下旬重慶等城市的集中供地成交對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的影響已經(jīng)顯現(xiàn),5月以來北京等重點(diǎn)城市集中供地成交熱度也較高,需警惕后續(xù)土地市場(chǎng)熱度向新房市場(chǎng)、進(jìn)一步向整個(gè)住宅市場(chǎng)傳遞,而導(dǎo)致市場(chǎng)升溫。

的確,“五一”假期之后,土地市場(chǎng)異常熱鬧,先是杭州、北京,后又有福州、青島、廈門和深圳相繼迎來集中拍地。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,11個(gè)進(jìn)行集中拍地城市土拍建面達(dá)4309萬(wàn)平方米,總成交金額達(dá)5056億元,接近4月份全國(guó)300城土地成交總金額。

克而瑞研究中心研究員馬千里表示,此輪拍地重慶溢價(jià)率水平較高,平均溢價(jià)率達(dá)43%;廈門方面,5宗地成功出讓,兩地塊隱形樓面價(jià)達(dá)6萬(wàn)元/平方米,實(shí)際溢價(jià)率超55%。杭州方面,57宗集中出讓的宅地中,有40余宗溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例。

二手住宅有降溫趨勢(shì)

但值得一提的是,雖然新房?jī)r(jià)格仍持續(xù)向上,但二手住房在調(diào)控緊縮下,已有明顯下調(diào)跡象。4月份,4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%,漲幅比上月下降0.2個(gè)百分點(diǎn),比上月跌幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);同比方面也有類似趨勢(shì),二手住宅銷售價(jià)格同比上漲11.3%,漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

許小樂表示,4月二手房市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)。一線城市及合肥、成都等熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅均較上月收窄。主要是一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)疊加市場(chǎng)季節(jié)性回落,市場(chǎng)預(yù)期減弱,帶動(dòng)4月二手房市場(chǎng)在3月見頂后回調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,在調(diào)控下,雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)仍整體較熱,但隨著調(diào)控的加碼,二手房市場(chǎng)逐漸開始退燒,上漲最高的一線城市逐漸回落。

數(shù)據(jù)顯示,北京二手房住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.2%、0.9%、1.2%,分別較上月漲幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn),深圳漲幅持平。此外,發(fā)布“八條調(diào)控新規(guī)”的合肥,根據(jù)合肥市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《房產(chǎn)新政第四周市場(chǎng)變化監(jiān)測(cè)分析》指出,合肥商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。商品住宅銷售套數(shù)小幅下降,銷售價(jià)格三連跌,近5周以來首次低于1.9萬(wàn)元/平方米。二手住宅更是降溫明顯。與新政發(fā)布前一周相比,限購(gòu)區(qū)二手住宅成交量下降64.8%,非限購(gòu)區(qū)成交量下降46.7%;全市二手住宅交易價(jià)格下跌2.6%,其中限購(gòu)區(qū)交易價(jià)格下跌達(dá)4.0%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì),熱點(diǎn)城市信貸額度全面收緊,利率也在全面攀升。按照此邏輯,政策效果將在5月份開始顯現(xiàn),預(yù)計(jì)下半年二手房市場(chǎng)將會(huì)降溫。

調(diào)控仍將持續(xù)升級(jí)

近日,財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局等4部門召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì),聽取部分城市及專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。

在多地房?jī)r(jià)連續(xù)上漲后,房地產(chǎn)稅再次出現(xiàn)在我們眼前??硕鹧芯恐行难芯繂T楊科偉表示,近期,財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆撰文《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財(cái)稅體制》,提及“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”,疊加財(cái)政部等4部門召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì),預(yù)示著作為財(cái)稅體制改革重要環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅,相關(guān)立法及改革工作并非擱置,2021年有望取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。他認(rèn)為,下一步將擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍,并體現(xiàn)一定的政策力度,以逐步扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來房?jī)r(jià)易漲難跌的一致預(yù)期。

事實(shí)上,根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,疊加各地不斷出現(xiàn)的土地新規(guī)、住建部的約談、市場(chǎng)監(jiān)管加碼,年內(nèi)累積房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)186次。今年以來,住建部已約談、督導(dǎo)和調(diào)研廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌等13個(gè)城市樓市調(diào)控,相比以往的樓市調(diào)控,實(shí)屬罕見,并將東莞、南通列入監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示,在約談后,上海、廣州、合肥、南通、寧波等多城政策陸續(xù)加碼。廣州、深圳、南京、重慶、成都、昆明、濟(jì)南等城市房貸利率基點(diǎn)均有所上調(diào),預(yù)計(jì)本輪房貸利率加息可能還會(huì)蔓延至更多城市。

沈昕認(rèn)為,在調(diào)控層層加碼以及房貸利率上升的情況下,市場(chǎng)預(yù)期將轉(zhuǎn)淡,部分城市成交將有所降溫。預(yù)計(jì)2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以平穩(wěn)健康發(fā)展為主,隨著去年同期基數(shù)的提高,預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、商品房銷售面積、房企到位資金等多項(xiàng)指標(biāo)增速將有所回落。

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