近期，知名長(zhǎng)租公寓平臺(tái)蛋殼公寓“爆雷”事件持續(xù)發(fā)酵，多家銀行已暫停“租金貸”還款業(yè)務(wù)。

“新華視點(diǎn)”記者了解到，自2018年以來(lái)長(zhǎng)租公寓陸續(xù)“爆雷”逾百家，留下的“窟窿”往往得由房東和租客自行“埋單”。專家建議，監(jiān)管部門應(yīng)重拳出擊，防止租客為資本泡沫破裂“埋單”。

長(zhǎng)租公寓三年“爆雷”逾百家

10月份開(kāi)始，蛋殼公寓即出現(xiàn)資金鏈危機(jī)。截至目前，北京市已在涉及蛋殼公寓的各區(qū)設(shè)立接待點(diǎn)，方便房東和租戶咨詢處理糾紛。蛋殼公寓APP上也開(kāi)通了線上解約功能。

事實(shí)上，自2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)頻頻“爆雷”。據(jù)天眼查統(tǒng)計(jì)，全國(guó)目前已經(jīng)注銷或吊銷的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。從已“爆雷”的上海寓見(jiàn)、青客等品牌公寓的教訓(xùn)來(lái)看，除大量依賴“租金貸”飲鴆止渴外，采取“長(zhǎng)收短付”、競(jìng)價(jià)圈房等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)方式做大規(guī)模是長(zhǎng)租公寓平臺(tái)資金鏈斷裂的主要原因。

目前，不少長(zhǎng)租公寓對(duì)房東采取月付方式，依賴“租金貸”維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，多數(shù)企業(yè)并不盈利甚至倒貼錢。“前幾年，有一些比較好的房源，運(yùn)營(yíng)商拿房時(shí)把租金提高20%很正常，有時(shí)甚至能提高50%。然后運(yùn)營(yíng)商再以顯著低于‘拿房?jī)r(jià)’的租金水平出租。”北京一位長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商表示。

2018年初，蛋殼公寓和自如兩家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)均獲得了數(shù)十億元融資。多家類似的公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般冒出，紛紛得到資本青睞，并開(kāi)始“跑馬圈房”。

“2018年5月，在北京市朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)附近的一個(gè)社區(qū)，有多家長(zhǎng)租公寓品牌的經(jīng)紀(jì)人入駐辦理房屋托管業(yè)務(wù)。小區(qū)一共2000多套房子，自如托管的有230多套，蛋殼公寓托管的超過(guò)100套，同時(shí)還有數(shù)家剛進(jìn)入公寓托管領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)商。為爭(zhēng)搶房源，我們要在自如和蛋殼公司報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上再加二三百元才能搶過(guò)來(lái)。”一位房產(chǎn)中介回憶說(shuō)。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)不善，七成是由于“高收低出”模式所致。在新冠肺炎疫情沖擊下，長(zhǎng)租公寓由于出租率下降導(dǎo)致的資金鏈緊張問(wèn)題更被急劇放大。

京師律師事務(wù)所律師許浩表示：“長(zhǎng)租公寓的這種商業(yè)模式，需要市場(chǎng)租金不斷上升，且有持續(xù)、大量的租房需求才能玩得轉(zhuǎn)，一旦租房量下降就會(huì)出問(wèn)題。”

多家銀行已暫停“租金貸”還款業(yè)務(wù)

近日，不少蛋殼公寓的租客發(fā)現(xiàn)自己的銀行卡已經(jīng)不能扣還“租金貸”了。一位銀行業(yè)從業(yè)人士認(rèn)為，當(dāng)前控制好“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)，是解決蛋殼公寓“爆雷”危機(jī)的“牛鼻子”。

所謂“租金貸”，就是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與金融機(jī)構(gòu)合作，以租客名義辦理貸款、按月付租，金融機(jī)構(gòu)則將租期內(nèi)的所有租金一次性付給運(yùn)營(yíng)商。這樣一來(lái)，租客向長(zhǎng)租公寓交租的行為就轉(zhuǎn)變?yōu)樽饪偷倪€貸行為。

V領(lǐng)地青年社區(qū)首席執(zhí)行官周君強(qiáng)表示，“租金貸”解決了一些租客短期的資金壓力;但這種方式被部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商“玩壞了”，以此形成沉淀資金池，用這筆資金擴(kuò)張規(guī)模，形成“拿房-出租-融資-再拿房”的循環(huán)模式。

蛋殼公寓發(fā)布的2019年財(cái)報(bào)顯示，該公司大量現(xiàn)金流來(lái)源于“租金貸”，“租金貸”在該公司的融資中占比過(guò)半。蛋殼公寓的主要合作方為微眾銀行，目前有超過(guò)60%的租客在使用“租金貸”。

“租客通過(guò)‘租金貸’選擇月付房租，每個(gè)月蛋殼會(huì)返還10%的房租，這樣的優(yōu)惠方式誘導(dǎo)很多人選擇‘租金貸’。”今年6月簽約入住上海蛋殼公寓的李小姐告訴記者，比起押金，現(xiàn)在大多數(shù)租客的最大訴求就是微眾銀行為其解除“租金貸”。“畢竟房東和租客都是受害者，只要能及時(shí)解除‘租金貸’，租客們搬走或者續(xù)租都可以。最怕的就是房不能住了，貸款還得繼續(xù)還。”

對(duì)此，微眾銀行11月16日發(fā)布公告稱，對(duì)被迫搬離的租客，銀行將協(xié)助解決租賃糾紛，并就貸款事宜做出適當(dāng)安排，盡量保護(hù)租客的利益;至少在2021年3月31日前，租客的征信將不受影響。但是據(jù)多位已退租的蛋殼公寓租客反映，現(xiàn)在微眾銀行以未收到蛋殼公寓退還資金為由，讓租戶繼續(xù)償還貸款，直至蛋殼公寓還清貸款。

面臨這一可能產(chǎn)生三方債務(wù)糾紛的棘手問(wèn)題，一些租客反映，近日招商銀行等一些銀行已暫停為微眾銀行代扣“租金貸”還款。

資本冒險(xiǎn)不能成“客戶風(fēng)投”

2017年起，很多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商乘政策東風(fēng)、在資本補(bǔ)貼的助力下大肆爭(zhēng)搶房源。如今市場(chǎng)回歸理性，資本退潮的“后遺癥”正逐步顯現(xiàn)。逾百家長(zhǎng)租公寓平臺(tái)“爆雷”，留給政府、房東、租客和金融機(jī)構(gòu)“一地雞毛”。

“長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的高管們鉆了法律漏洞，平臺(tái)一旦‘爆雷’，就卷錢跑路。剩下的事情就是房東和租客自行協(xié)商解決，解決不了就去法院走民事訴訟程序。真正的始作俑者只是‘罰酒三杯’，處罰力度不夠。”上海一位房屋租賃糾紛資深律師表示。

北京湘楚朝暉企業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)胡景暉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓頻頻“爆雷”的現(xiàn)象未能引起足夠的警覺(jué)，以至于讓行業(yè)“小惡”衍變?yōu)樯鐣?huì)大患?？v觀近年來(lái)的“爆雷”案件，肇事者卷錢跑路，高管最多承擔(dān)民事責(zé)任，如被限制高消費(fèi)等。

以上海知名長(zhǎng)租公寓品牌寓見(jiàn)為例，其創(chuàng)始人程遠(yuǎn)至今失聯(lián)。根據(jù)天眼查統(tǒng)計(jì)程遠(yuǎn)涉及的司法案件結(jié)果，目前其僅被限制高消費(fèi)。寓見(jiàn)公寓的合作方陽(yáng)光城也無(wú)須承擔(dān)任何賠償責(zé)任。房東和租客只能“自認(rèn)倒霉”，各自消化損失。

許浩表示，當(dāng)下不少長(zhǎng)租公寓將租賃業(yè)務(wù)做成了金融產(chǎn)品，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)、金融企業(yè)等多方融資，不斷擴(kuò)大規(guī)模提高自身估值，謀求在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“造富神話”，最終投資方和企業(yè)高管套現(xiàn)離場(chǎng)，把“爛攤子”留給全社會(huì)收拾。從長(zhǎng)租公寓、P2P到共享單車，一些從業(yè)者以創(chuàng)新之名綁架社會(huì)資源，裹挾客戶成為“風(fēng)投”，為其接盤。

近期，多地政府緊急出臺(tái)措施“亡羊補(bǔ)牢”。重慶、成都、深圳和西安等地要求建立租賃資金監(jiān)管制度。如重慶和成都均要求，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應(yīng)納入監(jiān)管賬戶。此外，深圳還提出企業(yè)應(yīng)慎重選擇租金收取模式，要求房東不得通過(guò)停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕租客;西安擬對(duì)住房租賃企業(yè)實(shí)行信用分級(jí)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部9月7日發(fā)布《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。意見(jiàn)稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

周君強(qiáng)等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓雖遭非議，但從國(guó)際來(lái)看，租賃機(jī)構(gòu)化依然是大方向，關(guān)鍵在監(jiān)管。住房租賃作為民生行業(yè)，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)事前和事后監(jiān)管，重拳整治市場(chǎng)亂象，切實(shí)保障城市打拼者住有所居。