■本報(bào)記者 王麗新

近幾年，外資在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)愈來(lái)愈活躍，已經(jīng)成為一線城市房地產(chǎn)大宗交易圈的共識(shí)。

隨著房地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)，住宅地產(chǎn)的投資回歸理性。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)闀簳r(shí)還沒(méi)有太多的政策限制，投資機(jī)構(gòu)紛紛將目光轉(zhuǎn)向了國(guó)內(nèi)一線城市商業(yè)存量地產(chǎn)投資。據(jù)戴德梁行研究報(bào)告顯示，2018年-2019年一季度，外資機(jī)構(gòu)在中國(guó)北京的大宗房產(chǎn)交易已達(dá)10宗，累計(jì)交易金額超過(guò)250億元。

在全國(guó)資產(chǎn)配置中，北京的商辦物業(yè)一直是外資的投資標(biāo)的，從買(mǎi)地開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)到開(kāi)始轉(zhuǎn)向?qū)Υ媪渴袌?chǎng)的投資，尤其是存量資產(chǎn)改造升級(jí)后再出售，商業(yè)模式一直在升級(jí)，但核心一直在商用物業(yè)。比如，凱德、吉寶置業(yè)等企業(yè)，都在大幅度進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

對(duì)此，戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)副董事總經(jīng)理劉兵表示：“自2018年起，由于國(guó)內(nèi)去杠桿政策的推行和人民幣對(duì)美元匯率的下跌等原因，融資渠道進(jìn)一步收緊，外資抄底中國(guó)市場(chǎng)，大肆購(gòu)買(mǎi)一線城市商辦物業(yè)。”

“回顧歷史，我們看到這一輪外資投資占比的顯著上升，種種跡象表明這將是又一個(gè)大宗交易輪回的起始點(diǎn)。”劉兵表示，近期，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)因其租金高、空置率低、且未來(lái)供應(yīng)少于上海市場(chǎng)等原因更是吸引了大量外資機(jī)構(gòu)的關(guān)注，預(yù)計(jì)北京大宗交易市場(chǎng)于2019年將迎來(lái)又一高峰。從目前來(lái)看，預(yù)計(jì)2019年市場(chǎng)可售物業(yè)比2017年和2016年的投資回報(bào)率會(huì)有小幅的上升。”

事實(shí)上，重點(diǎn)二線城市商辦物業(yè)目前也是外資關(guān)注的重心，但并不是每一個(gè)城市都想去，二線城市的核心項(xiàng)目是外資下手的重點(diǎn)物業(yè)。

另有業(yè)內(nèi)分析人士稱(chēng)，在住宅進(jìn)入不再全面短缺的時(shí)代后，房地產(chǎn)企業(yè)都在試圖尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，外資投資商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)邏輯，將會(huì)對(duì)中資房企起到引導(dǎo)作用，預(yù)計(jì)中資房企接下來(lái)也會(huì)提高商辦物業(yè)的投資比例。

值得關(guān)注的是，北京商辦物業(yè)投資回報(bào)穩(wěn)定，尤其經(jīng)過(guò)改造升級(jí)后資產(chǎn)價(jià)值提升也是外資投資的動(dòng)力。

正如戴德梁行在報(bào)告中所示，北京是大量國(guó)有企業(yè)的聚集地，國(guó)有企業(yè)承擔(dān)了我國(guó)民族工業(yè)發(fā)展的歷史使命，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行、社會(huì)安定發(fā)展的重要因素。然而，部分國(guó)有企業(yè)投資回報(bào)率不高，原因之一就是國(guó)有企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的閑置和低效物業(yè)，降低了企業(yè)物業(yè)價(jià)值，增加了企業(yè)成本壓力，成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。

對(duì)此，戴德梁行高級(jí)董事、北中國(guó)區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰表示：“如何最大化國(guó)有物業(yè)使用價(jià)值，從而提升國(guó)企物業(yè)運(yùn)營(yíng)和處置能力，是現(xiàn)在各大國(guó)企面臨的重要課題。從運(yùn)營(yíng)能力提升;商辦類(lèi)物業(yè)改造和第三方合作價(jià)值最大化等三個(gè)方面入手，國(guó)企嘗試調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略，順應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境與國(guó)家政策變化，及時(shí)組建新業(yè)務(wù)系統(tǒng)，用存量資產(chǎn)作為新業(yè)務(wù)系統(tǒng)載體，從而可以激活資產(chǎn)的最大價(jià)值。”